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      1. 第一太平戴維斯2019年半年度武漢房地產市場回顧暨展望

        7月29日,第一太平戴維斯武漢公司舉行下半年度武漢房地產市場走勢媒體見面會。第一太平戴維斯武漢公司董事長伍嘉樂、商鋪部高級董事黃英波、商業樓宇部高級董事付麗與武漢諸多媒體一起,共同探討武漢下半年度的房地產熱門議題。

        武漢甲級寫字樓市場

        - 2019年上半年,武漢甲級寫字樓市場錄得泛海創業中心入市,為市場帶來5.8萬平方米新增供應,推動全市甲級寫字樓存量升至約185萬平方米。

        - 受宏觀經濟疲軟影響,2019年上半年全市甲級寫字樓凈吸納量同比下降80.3%,僅錄得2.1萬平方米。2019年第二季度單季吸納量僅8,100平方米,為近五年單季吸納歷史新低。截至2019年第二季度,空置率錄得34.2%,較2018年末上升1.0個百分點。

        - 市場租賃需求放緩、去化壓力上升使部分業主持續下調租金預期。其中作為核心商務區的建設大道區域租金下行明顯。作為武漢最早形成的核心商務區之一,區域內甲級寫字樓市場存量占全市34.5%,為所有區域市場中最高。在需求轉弱和供應過剩的環境下,新舊項目競爭激烈。截至二季度末,建設大道平均租金為每平方米每月113.8元,第二季度單季租金降幅最為明顯,同樣本環比下降1.6%。從全市水平來看,截至2019年上半年末,全市甲級寫字樓平均租金為每平方米每月117.6元,較2018年末下跌2.2%。

        - 需求方面,傳統金融,信息技術行業及第三方辦公運營商為上半年武漢甲級寫字樓的主要需求來源,其去化貢獻率分別為32.9%,12.7%和11.2%。從資本來源來看,內資企業的租賃活動依然是市場去化的主要貢獻來源,占比超過八成。與此同時,上半年WeWork在武漢的第一個辦公空間開業,使得外資租戶上半年租賃活躍度有所提升。從租賃形式上來看,上半年來新增需求來源于現有租戶的擴租需求,去化貢獻率達34.7%,其中內資保險企業擴租活躍。其次隨著租賃成本下行,也使得企業升級搬遷需求持續釋放,占新增需求的31.8%。

        展望

        - 展望2019年下半年,市場將迎來兩個優質項目入市,分別為航空路的K11和建設大道的香格里拉二期,其中K11為航空路商務區近三年的首個甲級寫字樓新增供應,我們預計該項目的交付將伴隨一部分航空路片區租戶的升級搬遷需求得以釋放。需求端來看,以聯合辦公為代表的第三方辦公空間運營商將持續在漢布點。整體來看,我們預計下半年武漢甲級寫字樓市場需求將較上半年有所增長,但全市空置率仍將徘徊于30%以上的高位。租金仍將在一段時間內處于下行通道。第七屆世界軍人運動會(軍運會)將在四季度開幕,預計部分未來供應項目受停工影響將延遲入市。

        武漢零售物業市場

        - 2019年上半年,位于中南中北路商圈的帝斯曼購物中心和位于漢口沿江商圈的壹方北館陸續開業,新增供應14.2萬平方米,推動全市零售物業市場存量升至約612萬平方米。

        - 全市購物中心首層平均租金表現平穩,截至2019年第二季度,租金水平環比微幅上漲0.3%至每平方米每月330.8元。現有項目的品牌運營調整仍為市場的需求主線之一,較2018年末,購物中心空置率上升0.3個百分點至6.2%。

        - 租賃需求方面,首店經濟持續在武漢零售市場“飄紅”,品牌選址多集中于新開業項目以及運營成熟的地標型零售項目。G-Super超市、理想ONE電動汽車、Meland Club于壹方北館開業;設計師品牌、潮牌及護膚品牌更青睞于輻射全市的地標性項目開設其品牌首店,意大利手工品牌Boccadamo、輕奢女裝品牌BESIONIA、英國設計師品牌Bora Aksu及美國潮牌SPRAYGROUND入駐武漢國際廣場,護膚品牌POLA在武商廣場重開其武漢首店;與此同時,文創品牌持續在零售項目中打造體驗空間,鐘書閣在群光二館開出武漢首店即為一例。

        - 網紅茶飲持續擴張,季內錄得樂樂茶武漢首店在漢街萬達廣場開業,同時該品牌在永旺夢樂城經開店和永旺夢樂城金橋店圍擋;奈雪の茶季內分別在壹方北館、M+購物中心、及花園道開出新門店;喜茶武漢首家熱麥店在武漢天地圍擋。

        - 線上品牌加快線下拓店步伐,唯品會在泛悅匯曇華林、武漢摩爾城連開兩家門店,并在新世界國貿店圍擋;內外在壹方南館開設武漢首家線下實體店。

        - 與此同時,多個購物中心運營商利用IP效應與展覽相結合,增強消費者體驗,如武漢國際廣場引入樂高趣玩樂園展。壹方北館則與電影IP相結合舉辦《玩具總動員4》電影主題特展。此外,壹方南館和K11 Select分別引入“時間的禮物”花植藝術空間展和K11 Select GQ實驗室“挺好的”展吸引人流。

        展望

        - 展望2019年下半年,預計武漢零售物業市場仍將以現有項目的品牌調整為主,市場或將保持平穩。需求端,網紅茶飲品牌仍將繼續擴張在漢版圖,且在店面布局中融入更多情景營造的元素;引入品牌首店打造首店經濟也將是運營商調改的主線之一。與此同時,伴隨著1995年之后出生成長的Z時代人群逐漸成為零售市場的消費主力群體之一,他們對個性化的需求也會促使更多的設計師品牌、潮牌以及個性化定制品牌在市場中積極生長。

         

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