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      1. 第一太平戴維斯2019年半年度杭州房地產市場回顧暨展望

        第一太平戴維斯杭州公司今日舉行第一太平戴維斯房地產“影響力”論壇——智慧城市,暢想未來、暨杭州房地產市場下半年度展望媒體見面會。第一太平戴維斯杭州公司總經理陳昆葳、商業樓宇部高級董事任培培、中國市場研究部高級董事簡可就房地產業內焦點話題與在座的權威媒體共同探討,在思維碰撞與觀點交鋒中對全球、中國乃至杭州地產市場進行全方位解讀。

        “影響力”報告

        第一太平戴維斯年度旗艦報告《影響力》以時下政治、經濟和社會發展的不確定性作為主因,深入解讀對全球房地產市場帶來的巨大沖擊。 “亞太區在2018年趕超美洲,成為500億美元以上GDP城市最多的區域。中國城市在過去十年中所展現的韌性表現尤為值得稱道。挑戰者城市排名中,中國城市占大多數席位。”簡可表示。 報告顯示杭州的發展令人嘆為觀止。20年間,預計城市韌性排名將攀升25位,表明杭州在面對房地產市場顛覆力量時,能夠承受考驗、順應潮流且加以善用。

        “杭州被視作全國數字經濟標桿和創新產業高地——以城西科創大走廊為核心聯動大城西地區和周邊發展,以城東智造大走廊為產業聚集地推動科技應用,以錢塘江兩岸樓宇經濟串聯金融產業,依托‘擁江發展’之杭州規劃大格局,城市沿錢塘江向東北和西南進一步擴張,從湘湖到之江,從城東新城到艮北新城,杭州東西南北全面發展。而近日下沙經濟開發區和大江東合并官宣了錢塘新區的成立,更是杭州升級制造業的重要一步。隨著人口凈流入的不斷持續,以及高質量人才的不斷增多,未來杭州房地產市場規模可期。”陳昆葳認為。  而超級城市群使杭州“韌性”效果加成。杭州作為長三角南翼中心城市,在推動長三角一體化高質量發展上扮演著舉足輕重的角色。在城東,亞運前將完成大江東高鐵站、杭州南站以及蕭山機場擴建工程。在城西,杭州西站和城西通用機場正在規劃中,整個大杭州城際復合型交通網絡持續建設,全面打造多點聯運的國際空港、陸港樞紐,拓展融杭都市圈、推進區域一體化建設,從而實現創新創業活力之城、歷史文化名城、人文生態魅力之城以及亞太地區重要國際門戶樞紐等“三城一樞紐”的上位規劃和大灣區資源共享機制。 此外,杭州憑借技術企業規模和共享交通優勢躋身中國技術城市榜前列。

        杭州作為阿里巴巴、海康威視等互聯網和高新科技企業的大本營,又抓住近年來移動支付、物流產業和互聯網+的風口,企業和城市成長迅速,不斷吸引技術企業及人才涌入。

        陳昆葳表示:“隨著浙江省以‘一灣、一城、一省、多區’框架作為實施數字經濟‘一號工程’,以建設國家數字經濟示范省為目標,杭州發展可期,尤其會帶動消費品發展。錢塘江金融港灣對標全球知名金融中心,發展成全國要素密集程度最高的金融集聚區之一,服務輻射至長三角地區。國際金融科技城持續推進大數據、人工智的融合創新,大力發展支付清算、大數據、征信等金融科技支柱產業。同時,浙江深入打造‘移動支付之省’新名片,在全省移動支付人口覆蓋率高達70%、移動支付服務全球15億人的基礎上更進一步,支持多樣化移動支付方式發展,滿足零售新業態、行業數字化的發展需求。‘多區’中,以西湖區為典范,發展以數字經濟為核心的特色產業體系,集聚了以螞蟻金服為代表的大批優質企業。同時深化城市管理體制改革,在智慧城管、數據共享上發力,用好‘城市大腦’的先發優勢。 “數字經濟與智慧城市之外,杭州人文優勢突出,良渚文化遺址、西湖和運河被列為世界文化遺產。新興產業高地、新興金融中心的建設深入推進、宜居環境、以及頗具競爭力的薪資都是吸引人才、資源聚集,提升城市競爭力的關鍵。”

        杭州甲級寫字樓市場

        宏觀經濟 - 杭州2019年第一季度全市國民生產總值(GDP)達到人民幣3,230億元,同比上升7.5%。

        - 由于宏觀經濟仍然存在不確定因素,同時貿易爭端持續,預計年內市場租賃需求會持續保持低迷,導致租金面臨下行壓力。 供應和需求 - 2019年上半年僅有一個全新甲級寫字樓項目——大悅城1號樓入市,新增辦公面積3.5萬平方米。城北子市場目前已吸引例如綠城、金茂以及濱江等知名開發商,未來可期。

        - 相比過去兩年甲級寫字樓市場的大量供應,今年上半年杭州甲級寫字樓市場新增供應量有所下降,市場總體在不斷吸納歷史存量。

        - 從需求端來看,受經濟增速放緩影響,來自金融企業的租賃需求有所放緩。

        - 杭州聯合辦公的擴張速度在2019年有所放緩。 租金和空置率 - 由于黃龍萬科中心A座、B座以及歐美金融城英國中心等2018年下半年入市項目的租賃表現良好,全市平均空置率下降3.2個百分點達到16.4%。

        - 城北板塊的空置率上升幅度最大,半年環比上升14.6個百分點達到34.6%,新增供應是空置率上升的主要原因。

        - 全市甲級寫字樓平均租金半年環比小幅下降0.42%,為5.27元/平方米/天,同比上升1.1%。黃龍與武林子市場仍然是租金水平最高的兩個區域,分別達到5.86元/平方米/天與6.26元/平方米/天。

        - 錢江新城租金在過去幾年連續上升后略有微跌,2019年上半年環比下降0.2%,達5.02元/平方米/天。預計板塊租金在未來一兩年將會保持穩定。 展望 - 2019年下半年預計會有四個甲級寫字樓項目入市,其中包括世包國際中心西塔以及武林壹號1號樓及2號樓,預計合計新增辦公面積24萬平方米。

        - 未來供應項目包括華潤中央車站廣場、武林壹號1號樓及2號樓,以及天目里項目。

        - 隨著下半年優質項目的持續入市及開發商心態更趨理性,預計下半年市場壓力會有所減輕,租金保持穩定或微幅上揚。城北及錢江世紀城會形成下半年寫字樓市場的最強競爭區域。

        - 投資客表現會進一步疲軟,自用客戶會是市場主旋律。

        - 隨著長三角一體化改革的深入,跨區域中小型銀行、保險類企業會再次成為重點區域的核心客戶。

        第一太平戴維斯杭州公司商業樓宇部高級董事任培培表示:“杭州甲級寫字樓2019年上半年主要租賃市場穩定偏弱,但隨著年中一批傳統金融機構(包括銀行,保險)的需求持續帶動,激發了其他寫字樓需求入市,因此判斷下半年杭州整體市場應該穩定向好,特別隨著重點區域基礎建設的進一步完善,錢江兩岸經濟的再度融合,與錢江新城相鄰的錢江世紀城及城東新城會有更好的市場表現。”

        杭州零售市場

        宏觀經濟 - 2019年第一季度杭州消費品零售總額達到人民幣1,382億元,同比上升9.0%。 供應和存量 - 2019年上半年有包括歐美金融城一期、平安金融中心悅坊以及金沙印象城三個零售項目入市,合計新增建筑面積達到22萬平方米。

        - 與前兩年相比,杭州2019年上半年零售市場新增供應量有所下降,目前市場集中于歷史存量吸納去化。 租金和空置率 - 大悅城和黃龍萬科中心等2018年下半年入市的項目,以及金沙印象城等2019年上半年新入市項目皆有良好的租賃表現,導致全市空置率半年環比下降0.6個百分點達到8.7%。

        - 錢江新城板塊由于新增供應的影響板塊平均空置率半年環比上升2.6個百分點。

        - 全市購物中心首層租金半年同比上升0.8%達到18.3元/平方米/天。核心商務區及非核心商務區首層租金分別達到25.8元/平方米/天,以及幣14.2元/平方米/天。

        - 濱江板塊平均租金半年環比上升為2.7%,達到17.5元/平方米/天,上升幅度最大。湖濱以及武林板塊平均租金最高,達到28.1元/平方米/天以及26.5元/平方米/天。 展望 - 2019年下半年預計有7個購物中心入市,合計新增約67萬平方米供應量。

        - 2019年下半年的主要供應均位于非核心商務區,且集中于城西、城北兩大板塊,預計空置率將有所上升。 - 在核心商圈逐步發展成熟而城市邊界又不斷拓展的情況下,社區商業成為城市商業發展必不可少的毛細血管,其定位和業態在滿足周邊居民剛性消費需求的基礎上,甄選特色業態,進行品質升級,并嫁接部分社區公共服務功能,進一步使得商業運營走向精細化,全面推進傳統房地產開發商轉型為“城市運營商”。 - 消費客群的消費能力和消費習慣逐步分化,年輕消費者不再盲目追求大品牌,小眾審美和國貨品牌崛起。此外,杭州商業場所順應“數字經濟”的發展趨勢,科技感越來越強,體驗感越來越有趣,業態與品牌日益多元化。

        - “首店經濟”效應顯著,既能推廣項目形象、帶動后期招商,又能引領市場潮流、提升消費意愿。 • 近期進入杭州市場的首店有:一條、網易嚴選、Nike Beacon750、單向空間、Hamleys、Pidan、TZ House、Super Monkey、Diptyque、大肆擼串、孔雀、南京大排擋等。這些進駐品牌有意深拓杭州市場。

        陳昆葳表示:“隨著今年下半年購物中心入市項目增多,杭州各大購物中心持續面臨競爭壓力。合理的動線規劃、有設計感的內裝環境、豐富的業態組合、多元而有針對性的品牌引進,是吸引客流的前提條件。而互動性的體驗活動、新型有趣的網紅品牌、老店新開的本地店鋪正在成為畫龍點睛的關鍵。未來的杭州商業,將進一步結合科技手段,苦練精細化運營內功,更強調舒適有趣、常來常新的消費體驗和美好感受,努力爭取顧客忠誠度。”

         

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